В последнее время довольно часто в различных изданиях мы видим объявления подобного рода. Как же можно продать то, что тебе не принадлежит? Ведь неприватизированное жилье, о котором идет речь в таких объявлениях, - муниципальная собственность. Что это? Очередная уловка мошенников или недобросовестных агентств? И как действовать в этом случае потенциальному покупателю, которому понравилась жилплощадь с подобным статусом?

Оказывается, можно на законных основаниях продать и купить "неприватку" (именно так на языке профессионалов называется неприватизированная квартира). Такая покупка на первый взгляд проще и, следовательно, привлекательней. Но не надо сбрасывать со счетов не снижающуюся активность квартирных мошенников, тем более учитывая малую осведомленность населения о законности и сути такого способа решения жилищных вопросов.

Продажа

Причины, по которым возникает необходимость продать именно неприватизированную жилплощадь, бывают разными. Это и нежелание утраты права на приватизацию, и отсутствие времени на "хождение по мукам" в процессе приватизации (ни для кого не секрет, что это долго и утомительно), и т. д. Предметом продажи может быть и квартира, и комната, но никак не доля в квартире, так как разделить доли в муниципальной квартире невозможно.

Но все сходится на том, что владельцу "неприватки" нужно каким-то образом решить свой жилищный вопрос. Обмен как таковой, каким его помнят люди старшего возраста, давно изжил себя, и подобных случаев сейчас практически нет. Что же делать владельцу неприватизированной комнаты или квартиры, если появились желание обменять ее и средства для обмена?
При решении этого вопроса используют следующую схему.

Первоначально все происходит так же, как в случае с обычной жилплощадью, находящейся в собственности. Объявления о продаже квартиры или комнаты так же подаются в СМИ или специализированные издания и базы. Покупатель так же вносит аванс за понравившееся ему неприватизированное жилье. А вот после этого происходит процедура, несколько отличающаяся от обычной продажи.

Так как неприватизированное жилье нельзя продать в обычном порядке, поскольку оно не принадлежит Продавцу, а используется по договору найма, - в дело вступает привычный обмен, но в не совсем привычном виде. Покупатель приобретает так называемую буферную площадь где-нибудь в дальнем Подмосковье или за пределами области. Раньше подобный "буфер" называли "подставой", еще и по той причине, что он существовал только как адрес, но в натуральном виде его могло и не быть. Сейчас положение исправлено и "буфер" на самом деле существует как жилплощадь и как объект права собственности. Обычно это квартира или дом, разделенный на несколько частей и таким образом приспособленный для нужд обмена. "Буфер" находится в резерве агентства, занимающегося проведением подобных операций.

После этого Покупатель и Продавец в обычном порядке, собрав все нужные справки (а куда же без них?), подают заявление на обмен в государственную организацию, занимающуюся проведением подобных сделок. Организация рассматривает заявление, проверяет возможность обмена и выдает разрешение на его проведение.

Продавец приобретает "буфер", а Покупатель - обменный ордер на неприватизированное жилое помещение. "Буфер" затем возвращается в резерв агентства. Вся процедура начиная с момента покупки "буфера" и заканчивая получением ордера Покупателем обычно занимает около недели, что значительно отличается от сроков покупки жилья, находящегося в частной собственности.

Плюсы и минусы

Вы спросите: в чем же здесь подвох? Если все так просто и так быстро, почему же купля-продажа неприватизированных квартир не развита так, как альтернативные продажи квартир, находящихся в частной собственности? Тем более разница между куплей-продажей приватизированного жилья и жилья, находящегося в муниципальной собственности, вроде бы только в оформлении.

Но статистика говорит об обратном: всего лишь около 5-7 % сделок на рынке недвижимости - сделки с неприватизированным жильем.

Учитывая, что схема подобной сделки во многом непонятна даже некоторым риелторам, человеку, имеющему совершенно другую специальность, разобраться в этом еще сложнее.

В качестве примера рассмотрим случай, подобных которому очень много.

Ирина О. решила купить квартиру и наконец-то накопила нужную сумму. Неделя за неделей проходило время в поисках нужного варианта, и так же быстро обесценивались с трудом заработанные деньги. Не единожды возникал подходящий вариант, но каждый раз что-то срывалось. И вот, когда Ира уже отчаялась решить свой жилищный вопрос, на горизонте замаячил просто супервариант! Квартира находилась в нужном районе; балкон, телефон, метраж - все в ней устраивало Ирину. Требовался небольшой ремонт, но Ирина и не хотела въезжать в совсем уж "чужую" квартиру.

И самое главное - эта квартира была свободна! А ведь предыдущие варианты срывались именно из-за того, что хозяева не могли освободить квартиру, так как не успевали найти для себя новую.

Но на этот раз все было просто замечательно, и не смутило даже то, что квартира была неприватизированной. Покупательница была рада этому варианту, тем более что в нюансах не разбиралась, а квартиру продавало очень солидное агентство, рекламу которого можно было увидеть на каждом шагу. Поэтому Ирина решила положиться во всем на милого риелтора Ольгу, которая обещала все уладить. Был выплачен аванс, собраны необходимые справки, и в один прекрасный день Ирина, Продавец и риелтор собрались в банке и положили деньги в ячейку. После этого заполнили и подписали необходимые заявления на обмен и сдали их в соответствующую организацию.

Через неделю счастливая Ирина должна была получить обменный ордер, поэтому сразу же начала готовиться к въезду в квартиру. Но обнаружилось "небольшое" препятствие. Как объяснила риелтор Ольга, квартира свободна пока только на словах, и Продавец еще только будет из нее выписываться и в то же время вывозить вещи. "Ладно, что стоит подождать недельку, тем более что квартира уже моя", - думала Ирина.

Еще через неделю обменный ордер был получен, и Ирина сразу же пошла в ЖЭК. Необходимо было отдать ордер и оформить прописку. Но не тут-то было! Паспортистки ЖЭКа отказались принимать ордер и, соответственно, прописывать женщину в квартиру - на основании того, что еще не выписан предыдущий жилец.

Несколько недель "счастливая обладательница" обменного ордера была вынуждена названивать Продавцу, Ирине даже пришлось продлять сроки действия ордера, каждый раз оплачивая продление. "Милая риелторша" тем временем вообще пропала из поля зрения. Юристы, c которыми советовалась Ира, все как один рекомендовали обратиться в суд с тем, чтобы обмен был признан недействительным. Но предупреждали, что шансов вернуть деньги, уплаченные за него, у Ирины нет. Документально он был оформлен как обмен без доплаты, деньги Продавец забрал из ячейки после получения обменного ордера и имеет все основания их не возвращать.

Однако в этом случае все, слава Богу, закончилось сравнительно благополучно: через месяц Продавец все-таки выписался из квартиры, и Ирина наконец-то получила собственное жилье.

Какие же объективные минусы и плюсы покупки неприватизированного жилья можно увидеть в этой истории, да и не только в ней? Давайте рассмотрим их.

Отрицательные моменты для будущего владельца неприватизированного жилья таковы:

- покупатель не становится собственником неприватизированной квартиры, а всего лишь приобретает право пользования и проживания на данной жилплощади;
- если покупатель ранее реализовал свое право на приватизацию, то изменить статус купленной "неприватки" он уже не сможет, и продавать ее придется тем же способом, каким она была куплена;
- передачу обменного ордера в паспортный стол и прописку на его основании в "купленную" квартиру осуществляют только после того, как из нее выпишется предыдущий владелец;
- никоим образом нельзя законно оформить произведенные при "покупке" квартиры расчеты (например, взять у Продавца расписку в получении денег);
- никаких налоговых вычетов за сделанную "покупку", соответственно, не производится;
- на покупку неприватизированной квартиры невозможно получить ипотечный кредит, ссуду в банке или в ЖСК;
- лица, не являющиеся гражданами России, не могут приобрести неприватизированную квартиру.

Положительные стороны тоже есть, но их несколько меньше:

- оформление сделки занимает всего неделю;
- вероятность проведения каких-либо противозаконных и сомнительных операций с неприватизированным жильем стремится к нулю, так как квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не могла быть объектом сделок по отчуждению, то есть она обладает "юридической чистотой";
- разрешение на обмен выдает государственное учреждение с большим опытом работы в этой сфере, поэтому ошибки при оформлении практически исключены;
- оснований для признания обмена недействительным объективно меньше, чем при обычной сделке купли-про-дажи;
- как правило, цена неприватизированной квартиры ниже цены аналогичного жилья, находящегося в частной собственности, примерно на $1500-2000;
- при продаже неприватизированной жилплощади согласия соседей или их отказа от покупки не требуется (в отличие от продажи приватизированных комнат);
- на неприватизированную квартиру не может быть наложен арест, следовательно, сделка не сорвется в последний момент.

Как видим, покупка неприватизированного жилья имеет и положительные и отрицательные стороны. Тем более что и в том и в другом перечне есть пункты, имеющие значение лишь при осуществлении каких-то определенных сделок. Если же вы все-таки решились на покупку неприватизированной квартиры, обратите внимание на следующие советы, которые, возможно, избавят вас от ненужных проблем и хлопот:

1. В процессе подготовки к покупке неприватизированной квартиры необходимо добиться от владельца четкого, желательно подтвержденного документально, ответа, куда он будет выписываться. Например, если предполагается, что человек уедет на Украину или пропишется в квартиру к троюродной тетке, - проблемы со сроками да и вообще с осуществлением выписки возникнут неизбежно.

2. Выплата аванса или внесение задатка за неприватизированную квартиру на самом деле не имеет никакой юридической силы (как уже говорилось выше, нельзя продать то, чем не имеешь права распоряжаться). Поэтому ни один нотариус не станет заверять подобный документ. Решать этот вопрос напрямую с Продавцом опасно - в случае невыполнения обязательств вернуть отданную частному лицу сумму будет достаточно трудно. По этим причинам вопрос о покупке неприватизированного жилого помещения (а следовательно, и вопрос о выплате аванса) лучше решать с агентством - так вам будет спокойнее.

3. Не забудьте проверить, не состоит ли Продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хотя эти справки и не свидетельствуют о дееспособности или недееспособности, однако в случае, если Продавец поставлен на учет, у вас будут основания задуматься о необходимости покупать именно эту квартиру.

4. Выясните, почему Продавец не хочет заниматься приватизацией, и если окажется, что у него просто нет времени, по возможности помогите ему все же сделать это и затем купите уже приватизированную квартиру.

5. Обязательно договоритесь о сроках выписки и освобождения квартиры от мебели предыдущего владельца (самое главное правило - все договоренности должны быть оформлены письменно).

6. Передавайте деньги за "купленную" квартиру только через банковскую ячейку. Не забудьте оговорить, что условием выплаты денег Продавцу является получение обменного ордера и выписка предыдущего владельца. Иначе может получиться так же, как в рассказанной выше истории.

7. Если вы все же решите покупать неприватизированную квартиру, помните, что наилучшим вариантом будет покупка квартиры, освобождающейся после получения обменного ордера. Желательно не ввязываться в альтернативные варианты, когда вместо неприватизированного жилья, приобретаемого вами, Продавец одновременно покупает себе другое жилье.

8. Существенный факт - общая приведенная (то есть приходящаяся на жилую площадь комнаты) площадь "продаваемого" жилья должна быть не менее 15 кв. м.

9. При осуществлении обмена количество лиц, въезжающих в квартиру, обязательно должно соответствовать количеству выезжающих из нее.